주택 청약, 얼마 필요해? (아파트 청약 방법)
＊ 본 게시물은 지극히 개인적인 견해입니다.
＊ 홍보글 광고글 아니며 개인적으로 부동산 공부 중 기록을 위해 작성하는 게시물입니다.
＊ 다른 의견이 있으시면 댓글로 강하게 비판해주세요. (공부하겠습니다.)
＊ 공돌이라 글의 서두와 문맥이 없으니 너그럽게 이해부탁드립니다.
저는 서민들에게 청약의 중요성을 말하고 싶어요.
청약은 서민과 중산층에게 '내집 마련'을 하기위해 '사다리' 같은 역할이라고 생각이 들어요.
당장 현금보유량이 부족해서 집을 살 순 없지만, 미래의 내집을 위한 약속이라고 표현하고 싶어요.
(물론 요즘 시공사에서 분양가를 너무 높게 책정하지만, 그럼에도 불구하고 아직까진 사다리라고 생각이 듭니다.)
└ 시공사는.. 분양가 책정을 조금만...너그럽게 해주세요....
자, 그럼 청약 절차에 대해서 예를 들어서 말씀드릴게요.
투기과열지구에 청약이 당첨된 후 계약 및 입주 절차를 간단히 설명 드릴게요.
최근 분양한 송도 대방 디엠시티를 예로 보겠습니다.
하기 엑셀 테이블 처럼 분양을 진행하는 시공사에서 '입주자 모집 공고'라는 것을 홈페이지에 게시합니다.
게시한 내용은 공급금액에 관한 내용이에요. 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%)
계약금은 당첨자 발표 후 보통 일주일내에 계약을 체결하며 납입하죠. (계약금 10%)
중도금 같은 경우는 6회차로 나누어서 입주 전까지 기간을 1/6로 나누어 납입을 합니다. (중도금 60%)
잔금은 입주지정일에, 입주를 하면서 납입을 하는 금액입니다. (잔금 30%)
여기서 중요한건 바로 밑에 내용이에요.
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아파트 청약시, 계약금 10%만 있으면, 입주 전까지 들어가는 돈은 없다고 생각하시면 됩니다.
중도금 대출은 예전에는 시공사에서 무이자로 진행을 해줬는데,
요즘엔 워낙 분양 열기가 뜨거워서 무이자에서 후불제로 바뀌는 추세입니다.
(송도 대방디엠시티의 경우는 부분별로 무이자/ 후불제가 있다고 하네요.)
→ 중도금 대출 = 무이자 혹은 후불제 (입주전까지 돈들어갈 거 없음)
자 그럼, 밑줄 친 곳을 예로 들어볼게요. (84A 102동 4호라인 7층)
분양가 : 660,300,000 (6억6천30만원)
계약금 : 66,030,000 (6천6백3만원) → 사실상 입주전까지 필요한 돈
중도금 : 66,030,000 X 6회 분할납부 (3억9천6백18만원) → 집단 대출 (무이자 혹은 후불이자)
잔 금 : 198,090,000 (1억9천8백9만원) → 필요한 돈.
∴ 중요한 점!
저같이 현금 보유가 없는 개미분들은 잔금 치룰때 보통 '주택담보대출'을 받아요.
잔금을 치룰때는 중도금을 갚으면서 잔금까지 내는 개념으로 생각하시면 됩니다!
Key point ! 잔금치룰때는 분양가 대비 LTV가 아닌, 주변시세 대비 LTV라고 생각하시면 됩니다.
(LTV는 쉽게 말해서 대출 한도라고 생각하시면 되요!)
투기과열지구로 가정하여 분양가에 대한 LTV(40%)가 나온다면
6.6 억 X 0.4 (40%) = 2.64억 만 나오는거죠..
반면에, 6.6억으로 분양받은 84A 아파트가 2023년 7월입주시기 시세 반영하여
8억까지 올랐다고 가정하여 대출 한도를 계산하면
8억 X 0.4 (40%) = 3.2억 까지 나오는게 되는거죠!
(저는 이점이 청약당첨자의 가장 큰 메리트라고 생각이 들어요.)
저희가 청약을 넣는 이유가 바로 이거라고 생각듭니다.
당장 아파트를 매매할 큰돈은 없다. 하지만, 나에게는 돈을 벌 수 있는 능력이 있고 앞으로 오래오래 돈을 벌것이다!
라는 가정하에 계약금(10%~20%)으로 2~3년 후 아파트를 미리 산다. 중도금은 은행이 알아서 해준다. 나는 잔금치룰때까지 열심히 모으고 신용등급을 높여논다.
말이 좀 이상한데요, 어찌됐든 주변 아파트는 점점 오래된 아파트가 되고, 입주시기에 청약받은 내 아파트는 가장 새 아파트가 되는거니까요. 우리아파트가 주변 오래된 아파트보다 조금 더 살기 좋고 투자 가치가 있는 아파트가 될 거라고 생각이 들어요.
하지만 모두다 아는 이 사실인 청약 당첨이 로또만큼 어렵다는거죠.. (죽기전에 한번이라도..)
저는 사실 이 내용을 잘 몰라서 20대 중반에는 청약 지원을 하지 않았어요.
3억짜리 집이면, 당장 3억이 필요한줄 아는 멍청이였기 때문에죠..
제가 이 글을 게시한 이유는 이 내용을 모르는 분들이 청약/분양 에 대한 제대로된 내용을 숙지하고,
'상대적 박탈감'에 들지 않았으면 하는 마음에 게시하게 되었어요.
우리 모두 내집마련하는 그날까지 파이팅 합시다. :)