힐스테이트레이크 4차 송도 입지 분석 (줍줍)
＊ 본 게시물은 지극히 개인적인 견해입니다.
＊ 홍보글 광고글 아니며 개인적으로 부동산 공부 중 기록을 위해 작성하는 게시물입니다.
＊ 다른 의견이 있으시면 댓글로 강하게 비판해주세요. (공부하겠습니다.)
＊ 공돌이라 글의 서두와 문맥이 없으니 너그럽게 이해부탁드립니다.
요즘 송도가 미계약으로 '핫'한 하루하루를 보내고 있네요.
작년 9월이후 이례적인 대출규제로 인해 전국의 매매가 꽁꽁 막혔는데요
2021년 가장 많이 오른 연수구, 그곳을 주도한 송도 또한 매매가 잠겼고, 겨우겨우 급매계약만 성사되었습니다.
https://view.asiae.co.kr/article/2021121409265077565
가격 치솟던 송도·청라도 하락거래 나와… 인천 아파트값 상승폭 ‘주춤’
‘거래절벽’ 현상이 이어지는 가운데 인천 아파트값 상승폭이 9주 연속 둔화한 것으로 나타났다. 장기간 이어진 급등세에 피로감이 누적되고, 정부의 대출규제도 더욱 강화되면서 매수세가 다
www.asiae.co.kr
덕분에 중도금대출 유무에 따라 송도자이더스타는 당첨자중 35%나 미계약한 사태가 일어났으며 (현재 모두 완판)
송도아크베이 국평은 9억원 이하로 바로 완판이 되었습니다.
https://www.news1.kr/articles/?4588894
'미계약분 35% 발생' 송도자이, 잔여 물량 모두 완판
사실 앞에 겸손한 민영 종합 뉴스통신사 뉴스1
www.news1.kr
https://www.sedaily.com/NewsView/2626T7LD4F
찬바람 부는 송도, ‘훈풍’ 부는 ‘더샵 송도아크베이’
최근 송도국제도시 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는 가운데 ‘더샵 송도아크베이’가 높은 경쟁률에 이어 순조로운 계약까지 진행되면서 훈풍을 맞고 있다. 현재 송도 부동산시장은 지난 1월
www.sedaily.com
그 이후 올해 나온 두곳의 청약,, 바로
송보럭스오션뷰 / 힐스테이트레이크4차
중도금 이슈로 인해 미계약분이 꽤 나왔으며 최근에 줍줍도 진행했어요.
줍줍에서 럭스 오션뷰는 미분양이 몇개 나왔고, 힐스레이크4차는 아마 완판이 될 것으로 예상됩니다. (경쟁률)
당첨자분에게 저는 절대로 고민하지 말라고 하고싶네요.
지금 당첨된건 꽤나 큰 행운이라고 생각이 됩니다.
물론 21년처럼 드라마틱하고 오르진 않겠지만, '송도'는 아직 50%도 완성되지 않은 국제도시이기에
국평9억정도로 분양받은게 결코 비싼게 아니라고 생각이 듭니다.
서론이 너무 길었네요.
이제 힐스테이트레이크4차 송도 입지분석을 해보겠습니다.
기본 정보 : 2025년 7월 입주, 1,319세대, 용적률 203% (빽뺵해 보이는데 신기하게 용적률이 나쁘지 않다.)
위치는 6공구 크리스탈오션자이와 힐스테이트레이크3차, 앞으로 분양할 힐스테이트레이크5차 사이입니다.
인천 경제청 사이트에 들어가면 3차원 공간정보서비스가 있어요.
들어가서 앞으로 들어올 부동산을 볼 수 있습니다.
ifez 3차원 공간정보 서비스
내려다보는 높이(m) 내려다보는 각도(°)
3dgis.ifez.go.kr
가장 중요한건 분양가겠죠?
분양가는 국평 기준 9억 미만입니다.
9억미만 = 중도금대출 가능
당첨된 분들이 가장 걱정하는 것이 중도금대출 가능 유무이겠죠.
힐스레이크4차는 머리를 잘썼네요. 중도금대출이 나올 정도로 딱 맞춰서,,8.99억
사실 송도 국평 평균가와 비교하면 비싼 금액은 아니에요.
송도 신축(5,8공구) 국평가는 평균 10억이 넘는다.
물론 다양한 이유의 급매로 인해 신고가를 찍고 주춤한 경향이 있지만
최근 송도마리나베이 국평은 12.45억에 거래되었고 (비과세 기간 아님에도)
이미 8공구 국평은 10억을 다 넘었었다. (최근 급매가 몇건 있음)
2025년 신축이란 점을 고려했을 경우, 5, 8공구 아파트는 준신축이 된다.
송도의 입주물량이 24~25년에 많긴 하지만, 물가상승률 및 원자재가격 상승을 고려하면
현재 송도 국평 평균가보다 1억정도 저렴하게 샀다면, 하락장시 충분한 방어 가능하며
상승요인이 많은 '송도'에서는 선방할 것이라 생각이 듭니다.
기본적인 입지 분석을 해볼게요.
현재 있는 현송초는 도보 637m, 10분이며, 파란동그라미친 곳에 초/중학교가 설립 될 예정이다.
위치상으로는 파란동그라미가 훨씬 가까운데, 어디로 배정될지는 그때 가봐야 될 것 같다.
※ 당첨자분께서 파란쪽 초등학교로 배정될 것이라고 말씀해주셨어요.
TMI 지만 저학년 아이를 둔 부모에게 중요한 것, 바로 초등학교 갈때 길을 건너느냐 마느냐..
현송초 배정시 왕복6차선 거리 한번만 건너면 되고, 차가 많이 다니지 않는 구간이며 보통 입주민들만 다니는 곳이여서 외부 차량(화물차 등) 유입이 많지 않을 것으로 예상된다.
https://www.fnnews.com/news/202204141829574086
인천 송도국제도시 순환하는 ‘트램 노선’ 도입 본격화
【파이낸셜뉴스 인천=한갑수 기자】 인천 송도국제도시를 순환하는 트램(노면전차) 도입이 본격 추진된다. 인천시는 송도국제도시 내 트램 도입을 위한 '송도트램 사업화 방안 수립용역'을 착
www.fnnews.com
착수에 들어간 송도 트램 지도를 보면, A606 지점이 힐스테이트레이크 송도 4차 앞이다.
물론 2030년 이후 완공 될 예정이라 꽤나 머나 먼 이야기지만,
25년 입주하고 5년만 존버하면 GTX-B 인천대입구역까지 10분 내로 도착 가능한 초역세권(?) 가능 지역이다.
사실 6공구는 트램이 생기기 전까지 자동차 없이 살기 힘든 곳이다.
하지만 트램 착수가 빨리되어 외부로 나가기 편리해진다면, 교통은 큰 문제가 아닌곳이 될것이다.
그다음은 워터프런트호수..
사실 워터프런트 호수만으로 더 할말이 있을까?
광교 호수만 봐도,, 광교 중흥S클래스가 왜 그렇게 비싼지 알 수 있다.
현재 송도에 센트럴 파크가 있다면, 27년 이후에는 워터프런트 호수가 대체할 수 있을 것이다.
워터프런트 호수는 송도의 심장이 될 곳이며, 인공해변, 다양한 수상레저 등 다양한 체험을 할 수 있는 곳으로 태어날 것이다.
현대 사람들은 휴식할 공간, 즉 공원이 필요하다.
숲세권 공세권 등 광교 호수공원, 동탄호수공원, 조금 더 나아가 뉴욕의 센트럴파크 근처 아파트들이 비싼 이유 중 큰 비중을 차지하는 것이 바로 '공원'이 있기 때문이다.
힐스테이트레이크 4차는 좌우로 인천서해바다, 워터프런트 호수가 있으며, 밑에 지도의 빨간부분은 아이코어 시티 사업에서 추진하는 대형 공원 및 골프장이 들어온다.
이정도면 전국 어디와 비교해봐도 숨쉴공간이 가장 많은 단지가 아닐까 싶다.
글을 쓰다보니 힐스레이크4차를 찬양하는 것 같은데, 꼭 그렇진 않다.
분명 송도 내 더 좋은 단지가 있고 아크베이 힐스카이 G5와 같이 새로들어올 대장들이 있으며
이미 모든 측면에서 완성된 1공구도 있다. GTX-B의 가장 큰 수혜지, 각종 쇼핑몰과 가까운 3공구도 있다.
하지만 당장 들어갈 돈이 없고, 계약금낼 돈이 있다면 충분히 가치있지 않을까,
뉴욕 맨하튼 옆에 퀸즈가 있는 것 처럼..
사실 더 쓸 내용은 많은데, 전체적인 송도 호재에서 다루도록 하겠다.
:)